上海恒隆广场何磐光总经理
何磐光：我来讲讲上海的阅历，我不是理论的研讨者，可是我希望把曩昔几年的阅历跟咱们交流一下，恒隆地产在上海有两个商场，是彻底不相同的商场。恒隆广场不是一个很大的商场，是一个综合性的物业，里边有16万平方米的办公楼，商业部分仅仅5万平方米，能够说不是很大。现在国内的开展很厉害，10万、20万、60万都有。
咱们其时是怎样操作的呢？在职业里有许多朋友通知咱们，恒隆广场是一个十分特别的广场，它的定位跟一切商场可能都不相同。里边根本是一切的国际名牌，可能是最多名牌的商场。许多人跟我讨论，他们也希望做这样的商场，问咱们究竟是怎样操作的。
1993年的时分咱们的开端做，其时也不清楚国内究竟有没有潜力，咱们看到几个很简单的理由，信任上海必定会是国际上最大的商业昌盛的城市，在这么大的商业环境里，必定会有国际名牌的需求，究竟这个阶段是十年仍是二十年呢，在93年批租土地的时分，不清楚。可是咱们有一个根本的概念，咱们盖这个商场主要是久远的出资，能够看到咱们一切的商场都没有卖，都是自己运营的，一共有60多万平方米。在新式的商场里，你究竟怎样样判别这个时刻呢，咱们比较简单，在国际上，上海、纽约也好，在这么大的城市里，必定要有一个很高级的物业，假如在选址、规划、办理都能够到达国际一流的水平的话，这个物业是必定成功的，问题是等待时刻是三年仍是五年，仍是十年。
咱们公司的运营主旨是看得比较长的，恒隆广场出资是60亿人民币，咱们都没有借款，公司内部来做的。从这个视点咱们知道，准会有一天会成功的。咱们选址的时分，选一个最好的，规划一个最好的，办理最好的，在久远来说必定成功，这个做法差不多全国际都相同。咱们开业到现在大概有四年了，咱们这种观点是没有错的。
从定位讲，咱们常常听到许多不同的讲法，我觉得有许多开发商十分片面，开发商是不是真的很懂商业定位，我觉得不必定。咱们在公司里运营了30多年的SHOPPING MALL，咱们对SHOPPING MALL有必定的观点，在定位曾经咱们做许多的查询，可是定了今后，咱们常常会有一个做法，咱们会跟定好的商家商洽，让他们通知咱们，究竟他们的主意怎样样。咱们作为房地产开发者，千万不要忘了，其实一切的牌子，他们对商场，对一切的运营，一系列的理论也好，实践的阅历也好，一般来讲，他们的阅历、判别比咱们做房地产开发项目的要更好。所以咱们往往定位今后，咱们认为要干什么，会同预备引入的牌子跟他们商议，通过这样的交流，他们通知咱们，哪些东西好，哪些东西欠好。
在咱们规划恒隆广场的时分，咱们跟一切的牌子，特别是几个重要的牌子进行了交流，咱们知道，高级牌子的运营，很留意周围是谁。咱们做了一系列的研讨今后，咱们跟他谈条件，究竟你们怎样看这个事？作为房地产开发商也要留意一个事，往往在国内许多开发商的阅历是，自己先做了规划，要怎样弄，然后再去招商，这个可能会有必定的问题。在这个进程里，咱们认为除了自己的研讨，还要有规划的建筑师，更重要的是跟商家，你希望能引入来的商家谈，他会给你一个十分好的定见，咱们一般对这方面是十分重视的。就是必定要跟他商议、讨论、交流，他们会通知你一系列的东西，他们对商场的掌握，对什么货品的进来，卖哪里的东西，我能够讲，尽管咱们现已运营了30多年的SHOPPING MALL，可是他们给咱们的阅历，给咱们的观点，对咱们整个规划跟运营的作业是十分重要。
别的，有许多人跟我讨论，能不能在某一个当地咱们再做一个恒隆广场呢？现在看是比较困难，由于有许多客观、片面的原因才能够成功的。比方说，这个商场必定要有久远出资预备的开发商来做，这个商场肯定是不能切割卖掉一部分，自己运营一部分，这样会导致今后的办理问题，所以不能切割来卖，必定要整体的运营。
别的，运营恒隆广场，你看的时刻需求长一点，咱们不要认为高级的牌子就等所以高收入，就是他给你高的租金，不必定是你能幻想的那么高，他们要看十分久远的。举个比方，他们前期的开发，装饰用的钱是难以想象的。
作为开发商，必定要有久远的眼光，并且甘愿跟他一同共渡难关。甲由跑进来，一般是不会跑出去的，牌子也是这样的，他进来今后，只会跟你一同开展，一般不会脱离的。所以作为开发商，你对前期的规划，现场的办理，特别是物业办理需求一个十分高的水平。比方说恒隆广场跟许多广场不相同，自己的商场，咱们是历来不会交给办理公司的，咱们自始至终，无论是清洁、保安都是自己运营，由于运营直接影响整个商场的好坏，这也是对高级的物业、高级的牌子来讲十分重要的考虑要素。
作为一个高级牌子办理的商场，各方面的效劳都十分重要，从客观的条件讲，一般是地理位置、商场的规划、商场，在高级的牌子里，有某些是有影响力的，他来了，对咱们是十分重要，在商洽的进程里，必定要有耐性。前期的预备跟办理，必定要耐性，必定要深化交流，交流完今后，他们会十分好的，历来不会烦你，他比你还要严重。
咱们其时怎样定地理位置呢？上海这么大，93年与现在状况彻底不同，上海市几个中心，淮海路，南京中路，咱们走来走去，其时上海的中心都是在南京西路，周围的开发商都十分有名。对咱们来说，选址除了地理位置，周围的开发商是谁，他们盖出的物业怎样样，咱们有必要要有决心。咱们看，是不是有名的开发商，除了片面的地理位置以外，就是开发商也十分重要。
别的，商城的规划，动线、流线，咱们都十分理解了，可是有一个十分重要的，SHOPPING MALL所谓的高级，不等于必定是用十分贵重的资料，你细心看一下恒隆广场，是十分一般的装饰，里边根本上没有用进口的资料，都是本地的资料。最重要的是十分简练的，十分流通的感觉。不要跟牌子的橱窗来竞赛，他们一个橱窗是几十万的，很漂亮。可是咱们的道路十分明亮，并且十分简练。
别的，在恒隆广场，根本上一切的运营额都是本地的，咱们大略的算了一下，95％的运营额都是我国本地人，60％是上海人，35％是长江三角区一带的，只要5％是香港、日本、美国。所以咱们推行的时分很留意，怎样样把恒隆广场定位为全国名牌的中心，这也是咱们的方针。
你跟方针引入商户交流是十分重要的，他们问你许多的问题，这些问题是很烦琐的问题，所以要有很大的耐性，并且进程十分长，每一个店肆都通过五六批人来看，到最后很可能又派一个建筑师来看这个当地，来看规划，这个时刻是十分绵长的进程。有些朋友会说，我给他出装饰费用，其实他也不要你的装饰费，他跟咱们签合同之后，半个月没有开工，由于全国际它只要一个规划师，租金照付，你也没有方法。所以耐性是很重要的。
也有许多同行跟我讨论，究竟这些尖端品牌会不会开许多店，以上海来讲，到现在，传统的商业区有黄埔区等等，他们都在竞赛，现在来讲，其实许多尖端牌子都希望开大的店，旗舰店，而都不甘愿处处开，他们觉得，尽管上海、北京这样的城市都十分富，可是遍及的消费还没有到这个水平，所以他们甘愿开一个旗舰店，把他的产品全面的展现出来，咱们房地产开发怎样跟着他变，也是很重要的。
所谓片面的定位，包含许多理论，咱们要考虑一下，是不是房地产开发商真的能那么专业自己定位，然后做出来。从理论方面我不敢讲，我自己不是研讨理论的，可是实践阅历来讲，房地产商悉数靠自己主意来定位，希望做到某一个程度有必定难度，这个计划有时要考虑一下。不要忘了，定位今后要跟一切的牌子研讨，他们会给你一个很好的说法。我来我国十年了，我觉得这些商家，对他们的运营、他们货品的知道比开发商还要清楚。
别的我讲讲高级牌子的运营，一般的房地产开发不具备百货运营的阅历，往往不能满意这些商家需求的效劳。后期的效劳，能不能跟得上，这在商洽进程中肯定是重要的。比方说一些国际性的牌子，他们不甘愿做一些灰色地带的东西，他们有必要要考虑开发商有没有这个本事，并且干事很清楚，并且十分符合法令等等，他们也不想走捷径，所以在商洽进程里，假如各位想跟他们商洽的话，有必要要了解清楚他们所希望的后期效劳。
别的咱们有23个不同的国外的牌子，但到现在只要一个牌子拿到了独立的运营执照，所以在未来的两年，最少是一年，咱们还持续用托付办理合同做，所以各位假如需求跟这些牌子协作，在这方面的后勤效劳是需求留意的。朋友们有爱好的，能够向我了解一下。
你跟他们商洽的时分，他们不会给你一个很高的保底租金的，可是当他们生意好的时分，他肯定甘愿给你运营租金，这个不必忧虑，在20几个牌子里，他们的总公司比我还要严重，他们很留意自己的运营额，所以这方面是不需求忧虑的，咱们现在有23个牌子，差不多有12个现已超过了保底，有一些牌子由于生意太好了，它的租金会到达10块钱美金一平方米每天，运营额是十分高的。尽管在前期里是很烦琐很苦楚的阅历，可是后期假如处理的好，后期的回报率是十分的高。
从这个视点，今日讲的是定位，定位定对了，然后去运营，运营的好，也是十分好的一个做法。
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